최근에 전세사기 문제가 많아지면서 종종 뉴스나 기사에서 소액임차인, 우선변제권, 최우선변제권이란 단어를 듣게 됩니다. 주택을 매매하시는분들보다는 전세나 월세로 거주하시는 분들이 많고 그런 경우에는 이 단어들에 대해 아시면 도움이 되실꺼라 생각합니다. 그래서 아시는 분들은 아시겠지만 이 단어가 어떤 의미인지 잘 모르시는 분들을 위해 이 단어들이 어떤 뜻을 가지고 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1.소액임차인
임차인이란 말은 다들 아실텐데요. 이 앞에 소액이 붙어 소액임차인이라고 하면 전세나 월세의 임대차 보증금 금액이 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 금액으로 계약을 한 임차인을 뜻하게 됩니다. 소액임차인은 일정 금액에 한해서는 순위와 관계없이 변제를 받을수 있습니다. 다시 말해 집을 임대해서 살다가 그 집주인이 문제가 생겨 그 집이 경매에 넘어가는 위험한 상황이 생긴다해도 임차인의 보증금 금액이 주택임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 경우 일정 금액은 최우선으로 임차인이 받을수 있다는 의미입니다.
2.우선변제권
우선변제권이란 임차해 거주하고 있는 주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우 임대차보호법에 의해 다른 후순위 권리자보다 우선 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 서민들의 주거 안정성을 높이기 위한 임차인을 위한 법이라고 볼수 있습니다. 다만 우선변제권을 위해서는 조건이 있는데 이는 대항력과 확정일자입니다. 대항력은 주택의 점유와 전입신고를 통해 생기는것이고 여기에 확정일자만 추가하면 우선변제권 행사가 가능하니 임차인들은 꼭 이점을 알고 있어야합니다.
3.최우선변제권
최우선변제권은 위에 설명한 소액임차인과 관련이 있습니다. 임차인이 살고 있는 주택이 경매나 공매로 넘어가게 되는 경우 소액임차인의 보증금 중 일정액을 누구보다 최우선으로 변제해주는것을 최우선변제권이라고 합니다. 최우선변제권은 해당주택 낙찰대금의 1/2범위안에서의 금액까지만 가능하며 최우선변제권을 행사하기 위해서는 몇가지 조건이 필요합니다.
- 보증금이 소액으로 소액임차인에 해당해야함.
- 경매개시결정기입등기전에 대항력을 가질것
- 임차주택이 주택임대차 보호법에 적용되는 주거용 주택이어야함
- 배당요구종기일까지 배당요구를 해야함
최우선변제권의 범위는 지역과 담보물권설정일에 따라 달라집니다. 23년 기준으로는 아래와 같습니다.
| 지역 | 소액보증금임차인범위 | 소액보증금 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 수도권과밀억제지역,세종,용인,화성,김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(군제외),안산,광주,파주,이천,평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 기타 | 7,500만원 | 2,500만원 |
위에 있는 소액보증금임차인범위 안에 들어야 소액보증금을 받을수 있습니다. 예를 들어 서울의 경우 1억 6,500만원까지가 임차인 범위로 그 이하의 보증금일때 5,500만원을 받을수 있다는 말이고 1억 6,500만원을 넘는 경우는 소액임차인에 해당되지않기 때문에 소액보증금에 대한 배당권리도 없다는 것입니다. 그리고 위에 말한데로 해당주택 낙찰대금의 1/2 범위안에서만 최우선 변제가 가능하기 때문에 소액임차인범위에 들더라도 낙찰금액의 1/2이 소액보증금보다 낮다면 소액보증금의 일부를 받지 못할수 있으니 이점 참고 부탁드립니다.
오늘은 부동산 관련 기사나 방송에서 종종 듣게 되는 소액임차인,우선변제권,최우선변제권에 대해 알아봤습니다. 임차인이라면 꼭 알고 있어야하는 내용이란 생각이 듭니다. 많은 분들께 도움이 되었으면 합니다.
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