주택임대차보호법은 임대인도 알아야하지만 임차인은 특히나 잘 알고 있어야하는 법입니다. 아무래도 임대인보다는 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문인데요. 오늘은 많이들 들어보셨을 주택임대차보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1.주택임대차보호법 뜻
주택임대차보호법은 무주택 서민의 주거 안정성을 위해 1981년 3월 5일부터 시행된 법입니다. 주거용으로 사용되는 건물의 임대차에 대해 민법에 대한 특례를 규정,임차인을 보호하기 위한 법으로 이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 봅니다.
1)주택임대차보호법 적용범위
- 주택임대차보호법은 주거용 건물에 해당애햐하는데 이는 임대차 건물의 건축물관리대장의 기준만이 아닌 계약 당시 기준으로 실제 용도에 따르게 됩니다.
- 주거용 건물의 전부 혹은 일부
- 임차주택 일부가 주거이외 목적으로 사용되는 경우의 임대차
- 미등기전세계약
- 준공검사를 마치치 못한 건물,무허가나 가건물,미등기 건물등 건축물 등재와 상관없이 사실상 주거용으로 사용되는 임차주택
- 외국인도 보호됨
- 비주거용 건물을 임대인 혹은 임대인 동의를 얻은 임차인이 주거용으로 개조시에도 적용
2)주택임대차보호법 개정 임대차3법
주택임대차보호법에도 불구하고 전세사기가 성행해 많은 피해자가 생기고 있습니다. 이런 상황에서 기존의 법을 개정해 이런일이 반복되지않도록 23년 4월부터 개정안이 추가되었습니다.
- 전월세 신고제
임대인과 임차인이 보증금과 임대료에 대한 계약을 주택소재지의 시/군/구청에 신고해야하는 의무입니다. 모든 임대차주택이 해당되며 24년 5월 31일까지는 계도기간입니다. 보증금 6천만원 초과 월세 30만원 초과시에는 의무적으로 신고해야합니다
- 계약갱신 청구권
임차인이 원한다면 2년 계약이 완료시 2년 더 추가로 연장 가능합니다. 그래서 총 4년이 거주 가능하게 되며 계약 종료 2~6개월전에는 계약갱신 청구권 사용을 원한다고 이야기해야합니다.
- 전월세 상한제
전세나 월세를 기존의 금액에서 5% 이내로 제한한다는 것입니다. 위에 계약갱신청구권으로 추가 2년을 연장해 거주하게되면 기존 금액의 5%이내로만 인상이 가능합니다
2.대항력
주택임대차 보호법에서 대항력은 굉장히 중요합니다. 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 점유하고 주민등록 즉 전입신고를 마치면 그 익일부터 제 3자에 대해 효력이 생기는데 이를 대항력이라고 합니다.
1)대항력의 요건
주택을 점유하고 주민등록 즉 전입신고를 진행하면 그 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 예를 들어 전입신고를 23년 5월 24일 했다면 대항력은 23년 5월 25일 0시부터 생기는 것입니다. 점유와 전입이 같은 날이면 그 다음날 0시부터,다른날이면 나중 날짜의 다음날 0시부터 그 효력이 발생합니다.
- 대항요건:계약+점유+주민등록(전입신고)
- 대항력:계약+점유+주민등록(전입신고)+1일 후
- 대항력 있는 임차인:말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인
2)대항력의 주의점
- 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록이 계속 유지되야하며 임차인 뿐 아니라 공동생활하는 가족의 주민등록도 포함됩니다.
- 전입신고시 주소기재가 잘못되었거나 연립주택이나 아파트는 동호수를 잘못 기재시 대항력이 성립되지않습니다. 다가구 주택,단독주택은 지번만 기재해도 대항력이 생깁니다.
- 대항력이 점유와 전입신고를 마친 다음날 0시부터 생기기 때문에 이를 악용,대항력 생기기 전에 대출이나 근저당을 일으키는 사례들이 생기기 때문에 계약시 대항력 발생 시점까지 추가적인 대출은 불가하다는 특약사항을 넣는게 좋습니다.
오늘은 임차인을 보호하는 법인 주택임대차보호법과 개정된 임대차3법, 대항력에 대해 알아봤습니다. 임차인, 임대인 모두 잘 알고 있어야 하는 내용이니 잘 숙지하셔서 도움되시길 바랍니다.
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